2019年，大部分港股投资者回顾总结时，或许都少不了一句“炒股赚钱不容易”，全年涨幅只有个位数。

但在这样的行情下，有一个板块依然出现了“牛股倍出”的逆市场面，那就是物业管理股。

就连易居企业集团CEO丁祖昱在“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”上也直言，后悔去年没有给大家推荐几只物业股。

的确，估值空间大、股价普涨、行业空间大、白热化尚未到来，这是2020年可以关注物业股的四大理由。

物业股平均涨56%

今年P/E比地产高5-6倍

加上在12月19日踏入港交所门槛的保利物业和时代邻里，2019年共有11家物业企业IPO，创历史新高。

自2014年彩生活赴港上市以来，目前港股的内房物业股达到19只。

而在2019年的市场下，股价走出了翻倍行情的，就有6只物业股，分别是永升生活、佳兆业美好、碧桂园服务、雅生活、中海物业、新城悦（涨幅甚至高达213%）。

根据丁祖昱测算，物业股2019年平均涨幅达56%。

东方财富统计的2019年TOP50房企的地产股，股价年度涨幅，44家为正、6家为负，上涨幅度的中位数为41.22%。

仅从TOP50的头部房企股票表现，也可以见物业股走出了相对更稳、更牛的态势。

丁祖昱预测，2020年继续看好物业。但他提醒，“企业开始分化。”

“每家物业企业市盈率发生比较大的变化，好的物业仍然比今年房地产企业高5到6倍，一般的物业企业慢慢趋向于今天的房地产企业，2020也是物业企业分化的一年，包括很多上市的物业企业。” 丁祖昱表示。

分化趋势的一个例证，是收并购的增多。

2019年物业的收并购全面启动，上述11家物业公司在2019年的部分收购行为，不完全统计已有72.34亿，股权占比最低20%。

例如嘉宝物业收购常发、中海物业收购捷诚、碧桂园服务收购嘉凯城物业都是100%全权收购。

与此同时，智慧物业也迅速发力，在未来十年智慧社区将是从物业当中发展最大一个板块。

因而针对2020年，丁祖昱推荐的股盘兼顾了龙头、中型和特色房企，兼顾了物业股和地产股。

看好万科（SZ:000002）、融创（HK:01918）、金茂（HK:00817）、世茂（HK:00813）、美的（HK:03990）、佳兆业（HK:01638）、绿城服务（HK:02869）、碧桂园服务（HK:06098）。

丁祖昱笑称：“买股票还是要拼自身的运气和人品，希望现场观众在2020年底能为我的这个预测鼓个掌。”

看好蓝筹龙头和爆发力“中腰”

看好物业股的逻辑，基于行业增长前景，以及依托母公司的实力。

就前景而言，虽然国内的物业管理已经发展了超三十年，但行业变革实际从2014年才初见矛头，物业股均处于高速成长期。

丁祖昱预测，物业管理在行业发展中，将涉及多种基础服务，包括保洁服务、绿化维护、上市服务、法律服务等；也涉及社区传媒、空间运营、房屋交易服务、社区金融等多个经营领域。SAAS软件服务、物联网服务供应商、OA办公软件等，也推动着智慧社区领域的发展。

“从基础到增值，大物管将直冲3万亿元。”

这意味着，物业未来赛道足够宽，而目前竞争格局依然分散，便是众多参与者的机会。

同时，值得注意的是，“2020年行业规模稳住，整体企业规模也稳住”，丁祖昱认为，虽不排除部分企业还会继续增长，但整体企业在2020年增长会非常有限，部分企业甚至会出现下调。

因而客观来讲，必然不只一家房企，想从物业的细分领域中，跑出龙头。

也将有越来越多优质龙头，考虑分拆物业上市，这会进一步加深资本市场对行业认知，但也或是竞争白热化的信号。

在这样的格局下，可以依托的实力越强，意味着越大的吸引力。

中金证券分析师就表示，这是为什么碧桂园服务、新城悦等物业股估值和涨幅更高的原因，当前选择物业股的倾向，依然是抱紧蓝筹龙头。

与此同时，其认为基本面扎实，中期具有增长爆发力的中型物业服务商，也可以优选。

丁祖昱推荐的绿城物业便是此类标的。

而对于目前股价或估值相对低估，但母公司实力雄厚，物业公司处于明显成长期的物业股，如旭辉旗下“永升生活服务” 、中海物业、雅生活也可关注。

“我们保守预计，物业核心标的在2020-2023年约有25-35%的确定性年化盈利增长，有一定合理性。”上述分析师表示。（风财讯 王婷婷）

文章来源:风财讯